Покупка новостроя, вопросы

Alice Tracy · 17 января, 2015

Друзья, я редкостный говнюк, а мой материал, как известно, не тонет. Вот и я всплыл с для меня очень важным и очень срочным вопросом. Надеюсь на помощь людей, которым доверяю и которые разбираются в вопросе, то есть на вашу.
Сегодня узнал, что в понедельник-вторник сестра покупает квартиру. Собственно узнал почти случайно, когда сегодня она попросила меня подвезти, потому что своим ходом она не успевала. А подвезти нужно было к офису продаж.
Итак, то, что я успел услышать в офисе и увидеть вживую.

Подмосковье, юг Домодедово. От среднеоживленной трассы М4 Дон до дома - метров 900-1000, но между трассой и домой расположено еще несколько домов, которые (надеюсь) достаточно экранируют от шума.

На данный момент в выбранном корпусе построено 9 этажей из 10, в соседних - 7-8 этажей из 12. Позже вокруг будут строиться еще несколько домов (видно на общем плане).

Сам дом на сегодня выглядит вот так:

Конструктивно дом - 3 корпуса (10, 12 и 12 этажей). Сверху есть еще технический этаж. Квартиру выбрали на последнем, 10-м этаже 10-этажного корпуса, хотя еще есть вариант с 6-м этажом.
Планировка квартиры вот такая (речь идет о симметричных двушках):
[/size]

На менее понятной фотографии обсуждаемый корпус - слева, видно, что левая квартира боком выходит на улицу, а правая - на соседний корпус, причем у квартиры соседнего корпуса есть глубокая клиновидная лоджия и узкая клиновидная кладовка:

[/size]

Дома панельные, плиты перекрытий (по словам консультанта) отлиты сразу по размерам помещений, то есть опираются на стены, рустов нет. Снаружи дома обшиваются минватой (каменной ватой? - не запомнил) и оштукатуриваются:
Основное преимущество домов серии *** - теплосберегающая «бесшовная» технология отделки фасадов, которая подразумевает закрепление по наружному контуру стеновых панелей минераловатного утеплителя и нескольких слоев декоративной штукатурки. По расчетам Научно-технического центра по сертификации конструкций и энергоаудиту, такая отделка до 30 % повышает теплоизоляционные свойства внешних стен. Кроме того, высокое качество поверхностей железобетонных изделий позволяет осуществлять внутреннюю отделку одновременно с монтажом фасадов домов. Именно поэтому здания возводятся в минимальные сроки, а квартиры с полностью готовой внутренней отделкой предлагаются по цене новостройки без ремонта.

По проекту стена выглядит так:

На местности это выглядит так:

Сами панели стоят просто на улице. Вряд ли с ними там что-нибудь случится, тем более за недолгое время, тем более в нынешнюю теплую зиму?

Квартира выбрана без чистовой отделки, но с черновой отделкой под чистовую. Отказаться от стяжки, электрики и разводки воды нельзя, они будут по-любому. Обещают идеально гладкие и ровные полы, стены и потолки, разведенную электрику без фурнитуры, установленные и подключенные радиаторы (разводка отопления - в стяжке), разведенный водопровод (трубы и канализация разведены до места установки потребителей и заглушены пробками, установлен полотенчик), двухкамерные окна, установленные электро- и водосчетчики.
Цитата:
В квартирах без чистовой отделки предусмотрены:

1. Окна: двухкамерные стеклопакеты из ПВХ-профиля, с фурнитурой, установленные подоконники. Откосы – места примыкания оконной рамы к стенам с внутренней стороны – герметизированы.
2. Стены и потолки идеально ровные – удалены наплывы, проведены зачеканка и перетирка швов между ж/б плитами.
3. Выровненные полы. Для создания ровного напольного покрытия выполняется цементно-песчаная стяжка. В ванных и туалетных комнатах, а также на кухне можно сразу укладывать керамическую плитку. Полы ванных комнат покрыты слоем гидроизоляции.
4. Двери: входные металлические.
5. Балконы покрашены водоэмульсионной краской.
6. Выполнена поквартирная разводка трубопроводов в конструкции пола с установкой и подключением стальных радиаторов.
7. Выполняется поквартирная разводка электропроводки до точек подключения, без установки розеток и выключателей. Установлен счетчик расхода электроэнергии.
8. Выполнена поквартирная разводка водоотведения от стояка до мест подключения сантехнических приборов, установлены счетчики расхода холодной и горячей воды. Установлен водяной полотенцесушитель.

Внутрь попасть нельзя, записаться на осмотр похожих квартир скорее всего уже не успеем, поэтому картинки с сайта (некоторые, где видна плитка и обои, взяты из раздела квартир с чистовой отделкой, но привожу их тут для понимания вопросов в конце поста):

Ценник не скрываю, но вряд ли он имеет значение. Почти вся информация, которой владею, взята с официального сайта (корпус 4, секция 1, этаж 10 или 6).

Вопросы на поверхности, по ходу дела, если успею, дополню список.
1. Достаточно ли такое удаление и экранированность от трассы для того, чтобы было достаточно тихо и незагазованно? Лес на заднем плане на первых картинках действительно есть, не очень большой, но есть.
2. Последний этаж - грозит ли он протечками сквозь технический этаж? По вашему опыту - будет ли слышаться и ощущаться шум или вибрация от лифтового мотора и редуктора?
3. Оминваченная и оштукатуренная панелька - как она по сравнению с обычной панелькой, кирпичом и монолит-кирпичом? Теплее и без сквозняков и стыков панелей по сравнению с обычной панелькой, но хуже кирпича и монолита-кирпича? Случается ли, что минвата отклеивается от панели, а штукатурка отслаивается от минваты?
4. Спешиал фо Алеф: планировка ведь не фонтан? Или худо-бедно, но жить можно? Сносить и переносить ничего нельзя - все стены несущие?
5. Из двух симметричных двушек одна - торцевая, вторая - на стыке с соседним корпусом, выходит не на улицу, а частично на холодную лоджию, частично - на каморку кладовку. В плане теплости стены разницы особой нет? Правая квартира чуть-чуть теплее за счет того, что часть стены выходит на более теплую кладовку соседнего корпуса?
6. Если разглядели, то подскажите - стояки ГВС и ХВС из ПП? Так же как и пошлое ответвление к ПС, идущее снаружи по стене туалета? Это нормально, допустимо?
7. Радиаторы на фото - полное гуано?
8. Такие мелкие откосы, то есть глубоко "вдавленные" окна - это как в плане точки росы и вообще, такие откосы - это мегахоршо, мегаплохо или меганикак?
9. Что еще бросилось вам в глаза? На что обратить внимание, что уточнить?

10. Панелька усаживается года 2-3? При обещанных идеальных примыканиях пол-стена и потолок-стена они все равно потрескаются? Отсутствие рустов означает отсутствие трещин?

11. Будущие стройки домов вокруг будут отдаваться на усаживающемся или уже усевшем доме вибрациями, трещинами и прочими делами?

12. В панелях как на фото, где не видно заделки штроб, проводка заливается при изготовлении? Она расположена в трубах (кабель-каналах)? Можно подштробить, не повредив кабель, и перенести розетку ниже, выключатель выше и подсоединить еще хвост-другой?

Sano · 17 января, 2015

2. Последний этаж - грозит ли он протечками сквозь технический этаж? По вашему опыту - будет ли слышаться и ощущаться шум или вибрация от лифтового мотора и редуктора?

да и да, лифт по ходу слышен всегда и во всех домах

3. Оминваченная и оштукатуренная панелька - как она по сравнению с обычной панелькой, кирпичом и монолит-кирпичом? Теплее и без сквозняков и стыков панелей по сравнению с обычной панелькой, но хуже кирпича и монолита-кирпича? Случается ли, что минвата отклеивается от панели, а штукатурка отслаивается от минваты?

хуже кирпича, дело в кривых руках и экономии, и вообще все эти минватные дома сколько видел, гуано

6. Если разглядели, то подскажите - стояки ГВС и ХВС из ПП? Так же как и пошлое ответвление к ПС, идущее снаружи по стене туалета? Это нормально, допустимо?

поверху трубы, так проще, по монолиту горизонтально резать нельзя

7. Радиаторы на фото - полное гуано?

такие сейчас на объекте, нормальные но для своего котла, как с ЦО фиг знает, железка красиво крашенная

8. Такие мелкие откосы, то есть глубоко "вдавленные" окна - это как в плане точки росы и вообще, такие откосы - это мегахоршо, мегаплохо или меганикак?

да, окна внутрь втянули и правильно сделали, меганикак, лично люблю по шире, но не 60см глубины

9. Что еще бросилось вам в глаза? На что обратить внимание, что уточнить?

перегородки скорее всего кривые и не сделана звукоизоляционая прослойка по периметру

10. Панелька усаживается года 2-3? При обещанных идеальных примыканиях пол-стена и потолок-стена они все равно потрескаются? Отсутствие рустов означает отсутствие трещин?

примыкания лопнут, нет рустов нет трещин

Она расположена в трубах (кабель-каналах)?

да

Можно подштробить, не повредив кабель, и перенести розетку ниже, выключатель выше и подсоединить еще хвост-другой?

вертикально можно, задеть вряд ли глубоко обычно, но как знать

На что обратить внимание, что уточнить?

толщина и из чего сделаны межквартирные перегородки, есть у нас такой минватный домик где несколько этажей слушают как пукают в одной квартирке, кто купил уже старается продать

также что с со стяжкой, нету звукоизоляции тогда хотьба по плитке этажом выше превращается в барабан этажом ниже

Alice Tracy · 17 января, 2015

да и да, лифт по ходу слышен всегда и во всех домах - ты имеешь в виду на последних этажах?

А что именно не так с минватными домами? У нас сейчас много домов по городской программе утепляют. Отваливается или не греет?Меня тоже смутили таджики, на не самом сильном,но все же морозе штукатурящие фасад.

Туалет и ванная - их пеноблоков,их ведь можно горизонтально штробить?

Почему правильно окна втянули внутрь?

Перегородки литые, по идее не должны быть кривыми,хотя могут быть заваленными.Звукоизоляционная поослойка - это типа как для пеноблоков клеют пробковую подложку?

Как я уже сказал, я говнюк и наши шаги меня больше не волнуют,а квартиру на последним этаже выбрали как раз для того,чтобы сверху никого не было

Sano · 17 января, 2015

Надеюсь на помощь людей, которым доверяю и которые разбираются в вопросе, то есть на вашу.

Макс что ты дергаешься, это обычная новостроечное хавно, особенно фасад, он красив пока новый, потом разрушения покрытия и намачивание минваты долго не будут ремонтировать , это вам не хрущевку с лесов покрасить

внутрянка типичное хавно, хорошо если рекламируемые не только ровные но и по уровню, а то было дело часть стен приходилось выводить, опалубку ставили криво, но в целом конечно должны быть ровные

перегородки вряд ли, хотя как знать

в общем ремонт можно и в этом доме сделать, больше напрягает звукоизоляция, её без шевеления соседей бывает и не решить никак

Туалет и ванная - их пеноблоков,их ведь можно горизонтально штробить?

всё не несущее можно штробить горизонтально, в разуме ессно

,а квартиру на последним этаже выбрали как раз для того,чтобы сверху никого не было

тогда уже лучше

Почему правильно окна втянули внутрь?

в доме нету четвертей как в кирпичном, сама панелька не толстая и чтобы не промерзало, точка росы была сдвинута

Звукоизоляционная поослойка - это типа как для пеноблоков клеют пробковую подложку?

да, на перегородках, звук от соседей может через перегородки передаваться

ты имеешь в виду на последних этажах?

на последних лучше всего, слышно даже как щелкают переключатели контакторы или как их там по правильному

Alef · 17 января, 2015

4. Спешиал фо Алеф: планировка ведь не фонтан? Или худо-бедно, но жить можно? Сносить и переносить ничего нельзя - все стены несущие?

худо-бедно да. Сносить-переносить даже если бы было можно,то толку от этого 0. О качестве жизни в таком пространстве можно говорить только зная запросы ,ну и планы на будущее.

Александр Андреевич · 18 января, 2015

будет ли слышаться и ощущаться шум или вибрация от лифтового мотора и редуктора?

Обычно слышно всегда. Но это зависит от лифтового оборудования. У нас обычно могилёвские лифты, их слыхать.

. Оминваченная и оштукатуренная панелька - как она по сравнению с обычной панелькой, кирпичом и монолит-кирпичом? Теплее и без сквозняков и стыков панелей по сравнению с обычной панелькой, но хуже кирпича и монолита-кирпича? Случается ли, что минвата отклеивается от панели, а штукатурка отслаивается от минваты?

В бутерброде роль утеплителя доминирует, т.к. он имеет самое большое термическое сопротивление, поэтому, будь то кирпич, бетон ит.д, если они оминвачены, решающее значение будет иметь толщина утеплителя. Их дополнительно фиксируют "зонтиками". "НЕ отслоится ли" - это вопрос качества работы. Фасадное утепление минватой с силикатной краской - наилучший вариант с точки зрения влажностного режима ограждений, т.к. силикатная краска обладает высокой паропроницаемостью, а у минваты она вообще самая высокая из всех стройматериалов (близка паропроницаемости воздуха). Силикатная краска - гидрофобна и водонепроницаема, поэтому предотврати отсыревание утеплителя.

8. Такие мелкие откосы, то есть глубоко "вдавленные" окна - это как в плане точки росы и вообще, такие откосы - это мегахоршо, мегаплохо или меганикак?

Они должны стоять не глубже точки росывлажности воздуха в помещении. Тут они стоят не только не глубже, но и совсем не глубоко. Скорее всего это связано со строением плиты (так расположена четверть у проёма + толщина утеплителя) вот так и зделали, ну или обычный плод бальной фантазии архитекторов. Короче ничего страшного, зато этих дурацких цветов на подоконниках не будет

10. Панелька усаживается года 2-3? При обещанных идеальных примыканиях пол-стена и потолок-стена они все равно потрескаются? Отсутствие рустов означает отсутствие трещин?

У нас с женой панелька, кухня под декоративку - трещин нет. В других комнатах обои, поэтому не знаю. Если плиты хорошо приварены, соблюдены технологии, то трещин быть не должно. Если потолки из цельных плит, то трескаться там нечему в ближайшие 20лет.

В панелях как на фото, где не видно заделки штроб, проводка заливается при изготовлении? Она расположена в трубах (кабель-каналах)? Можно подштробить, не повредив кабель, и перенести розетку ниже, выключатель выше и подсоединить еще хвост-другой?

В каналах это в монолитках, в бетонных плитах обычно есть заводская штроба, глубокая, причём диагональная,и есть полость в потолке. Мне встречалось так. Хотя, возможно, всё зависит от конкретного ж/б комбината.

Alice Tracy · 18 января, 2015

Я мог неправильно запомнить или консультант мог неправильно сказать, но вроде в этих дома каморка с лифтовой начинкой находится не на техэтаже, а вынесена в отдельное помещение на крыше. Пока что крыши нет и искать глазами ее бесполезно. Сам я на такие вещи внимания не обращал, а вот вам доводилось встречать такое расположение лифтового мотора и прочей механики? Если да, то как в таком случае в плане шума и как вообще лифты и их электрическая и местами электронная начинка реагируют на летнюю жару, зимний холода и промежуточную сырость? Постараюсь уточнить производителя лифтов, но обычно у стоят ОТИС или кажется какие-то Мытищинские.

Насчет точки росы - я за эти годы вроде примерно понял суть, но до конца в этом вопросе для себя не разобрался, поэтому еще раз, для гламурных гуманитариев: окна на картинке поставлены некрасиво, но правильно? Откосы и подоконник узкие, но откосы промерзать и цвести не будут?

Диагональная штроба - это конечно прощай все то, чему меня учили вы, делать все строго горизонтально и перпендикулярно

Зонтиков, крепящих минвату, на фото не видно Хотя мужики, ползающие по фасаду, чего-то сверлили перфоратором, но для перфоратора на стройке много дел, а вот зонтиков не видно. Я правильно понимаю, наихудший вариант - это плохо заделанные стыки между панелями в расчете на то, что все равно все скроется минватой и штукатуркой, штукатурка может треснуть, минвата через трещины и щели может намокнуть и практически не высыхать, плодя сырость в стыках и соответственно углах и разводя грибок, а может и вообще пластом отпасть от стены? Или такого апокалипсиса обычно не случается и ограничивается чем-то одним из перечисленного? Если фасад просто потрескается, облезет и пойдет пятнами, то плевал я на это с высокой колокольни, а вот если это отразится внутри квартиры...

При навязанной отделке готов готовить сестру к замене входной двери, возможно к замене окон, скорее всего к локальной перепайке труб (если будет возможность спрятать из внутрь стен из пеноблоков), к наливайке без демонтажа основной стяжки, возможно к тонкослойной штукатурке стен. Со звукоизоляцией сделать скорее всего ничего не получится, и тут вилка: либо последний этаж и всего 1 смежная стена с соседями сбоку плюс соседи снизу, но лифт сверху, либо в середине высоты дома, далеко от лифта, но плюс соседи сверху, и в обоих случаях звук по бетонным стенам, которые действительно скорее всего никак не развязаны акустически.

Запросы - никакие, планы - на первое время сдавать эту квартиру, но по факту скорее всего к моменту сдачи и обустройства квартиру туда переедет жить сестра или я, а мы оба простые подмосковные быдло-ватники, но с уникальным бзиком по поводу шума от соседей.

Sano · 18 января, 2015

Макс вот чего ты паришься, одни фиг всё сделают так как захотят и вас не спросят, тем более выбора у вас нету, все варианты говяные а самый лучший из плохих по ходу это сверху тех.этаж, т.е. никого сверху кроме крыс, лифта и талой воды

fomins · 18 января, 2015

Ну как тут А.С.Грибоедова не вспомнить?

Смысла чего то добавлять не вижу, итак всё на нервах. Действительно что положено то и будут делать иначе не примут. Другой вопрос как....

Alice Tracy · 18 января, 2015

Да я и не хочу ничего с них требовать. Тем более это будет квартира сестры,купленная на общие деньги. Просто я корыстно пытаюсь понять, что именно она покупает,чтобы решить,купить там же или бежать оттуда. Конечно самое разумное посмотреть на ее квартиру в готовом виде и решать,но увы,сейчас покупать уже построенную квартиру слишком дорого

fomins · 18 января, 2015

Есть ещё один деликатный момент, раз уж Вы озвучили, что собираетесь иметь квартиру в непосредственной близости от квартиры сестры. У меня ситуация примерно такая же. Сестра живёт в квартире в одной остановке от меня. Периодически возникают ситуации, то надоела, каждый день здесь, то живёт рядом, хоть зашла бы.

Когда жили далеко друг от друга, такого не было.

Вопрос: Готовы Вы с этим жить?

Alice Tracy · 18 января, 2015

Тут без вариантов - квартира,в который я живу сейчас, в Домодедово,она покупает в Новом Домодедово. Между ними 3 км,15 минут на машине с учетом круга с выездом на шоссе,а,судя по географии карты,в ближайшее время одну из улиц "моего" Домодедово продлят аккурат к ее новому подъезду

Хотя вы правы,дружить лучше на расстоянии )))))))

Александр Андреевич · 20 января, 2015

каморка с лифтовой начинкой находится не на техэтаже, а вынесена в отдельное помещение на крыше.

У моей мамы так же. Но шум стоит жуткий.

Насчет точки росы - я за эти годы вроде примерно понял суть, но до конца в этом вопросе для себя не разобрался, поэтому еще раз, для гламурных гуманитариев: окна на картинке поставлены некрасиво, но правильно? Откосы и подоконник узкие, но откосы промерзать и цвести не будут?

Вот честно, забыл я: нето их ставят не глубже точки росы, нето не глубже отметки промерзания. Впрочем неважно. Если утеплено нормально, откосы тоже утеплены, то цвести ничего не будет. А расположены твои окна так, потомучто толщина плит очень малая, как в старых лагутенковских домах- там тоже тонкие плиты и почти отсутствуют откосы. Окна стоят всередине толщи бетонной плиты,видимо для равномерного распределения нагрузки. Глубже к улице их уже нет возможности поставить.

Да ничё там не отвалится.

Alice Tracy · 20 января, 2015

Ну что ж, не захотела она покупать вскладчину - пускай покупает сама, а я пока посмотрю на ее покупку (через пару лет). С одной стороны хочется не иметь никого под собой, тогда можно затапливать как угодно и танцевать сколько угодно, с другой стороны хочется никого не иметь над собой, тогда никто не затопит тебя и не будет танцевать над тобой. Похоже мне надо все-таки подыскивать дом, а на сестре поставим опыт

Sano · 20 января, 2015

злодей

fomins · 20 января, 2015

Злодей-экспериментатор.

http://www.kinopoisk.ru/film/667326/

Alice Tracy · 28 января, 2015

Друзья, а у меня поднакопился отстраненный вопрос, который вспомнился в связи с такой отделкой фасада - минвата+штукатурка.

Вот в качестве декоративного слоя бывает штукатурка, а бывает отделка плиткой. Причем штукатурка, понятное дело, наносится слоем и полностью закрывает минвату от дождей и прочей влаги (должна по крайней мере). А плитка крепится кляммерами на каркас, между плитками - зазоры в палец. Минвата же будет намокать, преть, тухнуть, мицелии всякие разводить и уж по крайней мере свои теплоизоляционные свойства похерит.

Так или нет?

Sano · 28 января, 2015

фасад вентилируемый, там ещё по идее паро изоляция должна идти, стена дома не должна намокать

да и затяжных дождей у нас нет, тропического ливня на пару месяцев не бывает

Alice Tracy · 28 января, 2015

Никогда специально не присматривался, но сдается мне, что никакой пароизоляции обычно нету (если пароизоляция - это нечто такое бело-матово-полупрозрачное, раскатывающееся из рулона как в красивых передачах "Дачного ответа").

То есть по задумке минвата должна быть укрыта пароизоляцией, чтобы выпускать воду наружу и не впускать ее внутрь? А если все же ее нету, то фасад на то и вентилируемый, чтобы продуваться и высыхать?

Lee · 28 января, 2015

пароизоляцией

скорее ветрозащитной мембраной, или ветрогидрозащитной мембраной. Если уклон меньше сколько-то градусов (пусть 45), то можно открыто оставлять. Получается в вертикальном нужно. И ещё слышал мнение что плотную можно не укрывать.